Sudsko vijeće Visokog trgovačkog suda RH, pod predsjedanjem sutkinje Mirte Matić, danas predsjednice Vrhovnog suda RH, jasno je poručilo: Grad Samobor nije mogao jednostrano povećavati ugovorenu naknadu za pravo građenja
Projekt Fantasyland Šmidhen, jedan od najvećih propuštenih razvojnih projekata Samobora i Zagrebačke županije, već više od petnaest godina stoji zarobljen u labirintu sudskih postupaka, administrativnih opstrukcija, institucionalnih blokada i ugovornih povreda.
No sada je u središte javnosti došla presuda koja udara ravno u srž jednog od ključnih problema: način na koji je Grad Samobor godinama obračunavao i naplaćivao naknadu za pravo građenja.
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u predmetu Pž-3839/2025-5, presudom od 8. travnja 2026. godine, donesenom u vijeću kojim je predsjedala sutkinja Mirta Matić, jasno je zauzeo pravno stajalište da Grad Samobor nije imao pravo na ugovorenu naknadu za pravo građenja dodatno obračunavati PDV i taj iznos prevaljivati na društvo Fantazija zabavni park d.o.o.
Ta presuda nije samo odluka o jednom iznosu. To je pravna lekcija Gradu Samoboru, ali i svima koji već petnaest godina zaboravljaju osnovno pravilo: javna vlast nije iznad ugovora, nije iznad zakona i nije iznad načela savjesnosti i poštenja.
Ugovor o osnivanju prava građenja od 30. prosinca 2008. godine jasno je odredio naknadu za pravo građenja: 1,35 kuna po četvornom metru, uz godišnje povećanje za indeks potrošačkih cijena.
Nigdje u ugovoru nije ugovoreno da se na taj iznos dodatno obračunava PDV. Nigdje nije ugovoreno da je taj iznos samo porezna osnovica. Nigdje nije ugovoreno da Grad Samobor može jednostrano povećati ugovorenu naknadu i potom taj povećani iznos naplaćivati od nositelja prava građenja.
Upravo zato je Visoki trgovački sud RH zauzeo jasno stajalište: zakonska obveza Grada Samobora da obračuna i plati PDV državi ne znači da Grad taj PDV može dodatno prevaliti na društvo Fantazija zabavni park d.o.o.
Drugim riječima: ako Grad Samobor mora obračunati PDV, mora ga izdvojiti iz ugovorene bruto naknade. Ne može ga dodati povrh ugovorene cijene. To je pravna razlika koju je Grad Samobor godinama ignorirao.
Presuda koja ruši konstrukciju Grada Samobora
Visoki trgovački sud preinačio je prvostupanjsku presudu upravo u dijelu koji se odnosio na dodatno obračunani PDV te odbio zahtjev Grada Samobora za isplatu 1.903,48 EUR s pripadajućim kamatama.
To znači da je sud pravomoćno odbio zahtjev Grada Samobora u dijelu u kojem je Grad pokušao naplatiti ono što nije bilo ugovoreno.
Poruka je jednostavna: Grad može imati poreznu obvezu prema državi, ali to ne znači da može bez ugovorne osnove mijenjati imovinskopravni odnos s investitorom.
Ova presuda ima posebno značenje jer ju je donijelo vijeće Visokog trgovačkog suda RH pod predsjedanjem sutkinje Mirte Matić, koja je nakon toga izabrana za predsjednicu Vrhovnog suda Republike Hrvatske. Time pravna težina ove odluke dobiva dodatnu javnu važnost: sudsko vijeće na najvišoj trgovačkoj sudskoj instanci poslalo je poruku da se ugovorne obveze ne mogu prilagođavati naknadnim fiskalnim željama jedne strane.
Više od 12 godina upozorenja, dopisa i sudskih sporova
Društvo Fantazija zabavni park d.o.o. godinama je upozoravalo da Grad Samobor nema ni ugovorno ni zakonsko pravo dodatno uvećavati fiksno ugovorenu naknadu za pravo građenja. Upozoravalo se i da nije zaključen nikakav aneks kojim bi se ugovorilo da se PDV plaća povrh naknade, niti je društvo Fantazija zabavni park d.o.o. dalo suglasnost na takvo povećanje.
Unatoč tome, Grad Samobor je nastavio ispostavljati račune kao da jasna ugovorna odredba ne postoji. Sada, nakon presude Visokog trgovačkog suda, ta konstrukcija više ne stoji.
Sud je praktično poručio: PDV nije čarobna formula kojom se može jednostrano povećavati ugovorena naknada.
Grad kao ugovorna strana, a ne nedodirljivi gospodar ugovora
Ovaj slučaj razotkriva opasnu praksu: javna vlast često zaboravlja da kada ulazi u ugovorne odnose, nije iznad ugovora. Grad Samobor u ovom odnosu nije zakonodavac, nije porezni sudac i nije jednostrani gospodar cijene. Grad je ugovorna strana. A ugovorna strana mora poštovati ono što je potpisala.
Ako je ugovorena naknada 1,35 kuna po kvadratu uz indeksaciju, tada se ta naknada ne može jednostrano pretvoriti u osnovicu na koju se dodaje PDV, osim ako je to izričito i jasno ugovoreno. Nije bilo ugovoreno. To je sada potvrđeno i sudskom odlukom.
Grad Samobor nije bio iznad ugovora
Ova presuda otvara puno šire pitanje od samog PDV-a. Ona otvara pitanje ukupnog odnosa Grada Samobora prema Ugovoru o osnivanju prava građenja, projektu Fantasyland i društvu Fantazija zabavni park d.o.o.
Jer ako je Grad Samobor godinama pogrešno obračunavao PDV, postavlja se pitanje: što je još obračunavao pogrešno?
Prema dokumentaciji, Grad Samobor više od deset godina protupravno fakturira i naplaćuje naknadu po Ugovoru o pravu građenja za cjelokupno zemljište površine 37.788 m², iako se navodi da Grad već više od deset godina nije vlasnik zemljišta površine 2.928 m², upisanog na k.č. 3644/2.
Ta čestica, prema navodima iz dokumentacije, bila je sastavni dio Ugovora o osnivanju prava građenja od 30. prosinca 2008. godine i Ugovora o prijenosu prava građenja od 3. travnja 2009. godine. Na toj je čestici u razdoblju od 2009. do 2014. bilo upisano pravo građenja u korist društva Fantazija zabavni park d.o.o., nakon čega je zemljište isknjiženo iz vlasništva Grada Samobora i uknjiženo u korist trećih osoba.
Grad Samobor, prema dokumentaciji, o tome nikada nije obavijestio društvo Fantazija zabavni park d.o.o. kao nositelja prava građenja, niti ostala društva iz grupacije Fantasyland.
Ako su ti navodi točni, onda se radi o još ozbiljnijem problemu od PDV-a: o naplati naknade za zemljište koje, prema zemljišnoknjižnom stanju na koje se poziva Fantazija, Grad više nije imao u vlasništvu.
Ne može se naplaćivati 37.788 m² ako 2.928 m² više nije gradsko zemljište
Ovdje se ne radi o složenoj pravnoj filozofiji. Radi se o elementarnoj logici. Ako je ugovorena naknada vezana uz površinu zemljišta, onda površina mora biti točna.
Ako je dio zemljišta od 2.928 m² prestao biti vlasništvo Grada Samobora, onda Grad Samobor ne može nastaviti naplaćivati naknadu kao da se vlasničko stanje nije promijenilo.
Ako je ta čestica bila sastavni dio ugovornog zemljišta, tada je Grad Samobor morao jasno, pravodobno i pošteno obavijestiti nositelja prava građenja o promjeni vlasničkog stanja.
Ako to nije učinio, a istodobno je nastavio fakturirati naknadu za ukupnih 37.788 m², tada se otvara pitanje ne samo građanskopravne, nego i šire odgovornosti.
To je upravo ono na što društvo Fantazija zabavni park d.o.o. godinama upozorava.
Zemljište nije oslobođeno, a naknada se svejedno naplaćuje
Još je ozbiljniji dio priče tvrdnja da Grad Samobor do danas nije oslobodio predmetno zemljište iz zk.ul. 6774 k.o. Samobor površine 37.788 m² od osoba, predmeta i sadržaja koji onemogućavaju njegovo korištenje u svrhu zbog koje je pravo građenja osnovano.
Prema dokumentaciji, na zemljištu i objektima koji su predmet Ugovora o pravu građenja kontinuirano od 2008. godine posluje društvo kojem je Grad Samobor dao suglasnost za korištenje, pri čemu se navodi da se na tom zemljištu ostvaruju prihodi od 1.000,00 EUR mjesečno.
Ako je zemljište dano u pravo građenja radi realizacije projekta Fantasyland, onda Grad Samobor nije mogao istodobno dopuštati njegovo korištenje trećim osobama, tolerirati poslovanje na tom prostoru, ne osloboditi zemljište od osoba i predmeta, a zatim od nositelja prava građenja tražiti punu naknadu kao da mu je zemljište uredno predano i dostupno za realizaciju projekta.
To nije samo ugovorni problem. To je pitanje savjesnosti, poštenja, zabrane zlouporabe prava i zabrane prouzročenja štete.
Asfalt, parkirališta, kamioni i strojevi umjesto Fantasylanda
Dokumentacija dodatno ukazuje da je Grad Samobor u razdoblju od 2010. do 2025. godine, dakle u vrijeme opstrukcije realizacije projekta Fantasyland, dozvolio korištenje predmetnog zemljišta na način koji nije imao veze sa svrhom Ugovora o pravu građenja.
Navodi se da je na zemljištu u zoni vodenog i zabavnog parka izvršeno asfaltiranje, da je izgrađeno parkiralište od više tisuća četvornih metara te da se ondje nalaze kamioni, tegljači, prikolice i građevinski strojevi.
Umjesto da spriječi takvo stanje i omogući nositelju prava građenja stvarno korištenje zemljišta, Grad Samobor je, prema navodima iz dokumentacije, takvo stanje dopuštao. A zatim je nastavio naplaćivati naknadu.
To je apsurd koji najbolje opisuje cijeli slučaj Fantasyland: investitoru se naplaćuje pravo građenja na zemljištu koje nije slobodno, nije predano u funkciji projekta, dijelom nije u vlasništvu Grada, a istodobno se na tom prostoru omogućava korištenje trećim osobama.
Članci 4., 5., 6., 8., 9. i 10. Zakona o obveznim odnosima nisu mrtvo slovo na papiru
Svaki ugovor obvezuje ugovorne strane ne samo na ono što je izričito napisano, nego i na postupanje u skladu s temeljnim načelima obveznog prava.
U ovom slučaju posebno se otvara pitanje poštovanja načela ravnopravnosti sudionika u obveznim odnosima, savjesnosti i poštenja, dužnosti suradnje, zabrane zlouporabe prava, jednake vrijednosti činidaba i zabrane prouzročenja štete.
Grad Samobor kao jedinica lokalne samouprave morao je postupati s još višim stupnjem odgovornosti. Umjesto toga, prema dokumentaciji, godinama je fakturirao sporne iznose, nije ispravio obračune, nije jasno razriješio pitanje površine zemljišta, nije oslobodio zemljište od osoba i predmeta, nije spriječio korištenje zemljišta protivno svrsi ugovora i nije omogućio stvarno korištenje prava građenja u skladu s projektom.
To nije ponašanje savjesne ugovorne strane.
To je ponašanje koje traži pravnu, financijsku i političku odgovornost.
Mirenje kao propuštena prilika
Posebno zabrinjava tijek pokušaja mirnog rješenja spora.
Prema dokumentaciji, dana 23. veljače 2026. godine u telefonskom razgovoru između zamjenika gradonačelnice Grada Samobora i Slavena Čolaka usuglašeno je da se provede financijsko-knjigovodstveno vještačenje te da se nakon toga održi sastanak kod suca izmiritelja radi otklanjanja utvrđenih povreda.
No Grad Samobor je nekoliko tjedana poslije, 16. ožujka 2026., postupio suprotno takvom dogovoru i zatražio obustavu postupka mirenja.
Ako su računi Grada Samobora ispravni, zašto bi Gradu smetalo vještačenje?Ako je površina pravilno obračunana, zašto ne dopustiti objektivnu provjeru?Ako nema nezakonitosti, zašto bježati od utvrđenja stvarnog činjeničnog stanja? Ta pitanja ostaju visjeti nad cijelim predmetom.
Fantasyland je blokiran 15 godina, ali računi nisu prestajali
Najveći paradoks cijele priče jest činjenica da je projekt Fantasyland Šmidhen zaustavljen još 2009. godine, nakon pokretanja kaznenog postupka „HPB Bankomat”, koji je nakon više od 15 godina okončan pravomoćnim oslobađanjem optuženih.
U međuvremenu su se nizali postupci, prijave, privremene mjere, zabilježbe, opstrukcije, odbijanja, administrativne blokade i institucionalna odugovlačenja.
U tom istom razdoblju, dok je realizacija projekta bila onemogućena, Grad Samobor, HFP, AUDIO, CERP i druga tijela nastavili su proizvoditi račune, zahtjeve, potraživanja i nove sporove.
To je model koji se mora javno prokazati: najprije se projekt blokira, zatim se investitoru onemogući korištenje ugovorenih prava, a potom mu se naplaćuju obveze kao da su institucije uredno ispunile svoj dio posla. Nisu.
HFP i AUDIO: od ugovorne obveze do institucionalne blokade
No priča o Fantasylandu ne završava na Gradu Samoboru. Naprotiv, presuda Visokog trgovačkog suda RH kojom je srušen model nezakonite naplate Grada Samobora otvara i puno šire pitanje: što je s postupanjem Hrvatskog fonda za privatizaciju, AUDIO-a, CERP-a, DUUDI-ja, Ministarstva državne imovine i drugih državnih tijela koja su godinama postupala protivno ugovoru, zakonu i osnovnim načelima obveznog prava?
Jer isti obrazac koji se vidi kod Grada Samobora — naplata, blokada, ignoriranje ugovora i prebacivanje posljedica vlastitog postupanja na investitora — još je ranije uspostavljen upravo kroz postupanje HFP-a i AUDIO-a.
Dana 20. srpnja 2011. godine Agencija za upravljanje državnom imovinom, kao pravni sljednik HFP-a, u ime Republike Hrvatske potpisala je suglasnost na parcelacijski elaborat izrađen od GEO BIM d.o.o. dana 4. lipnja 2009. godine. I to u potpuno identičnom obliku u kojem je taj elaborat još 2009. godine bio dostavljen HFP-u na suglasnost.
Drugim riječima, ono što je HFP godinama odbijao potpisati, AUDIO je 2011. godine potpisao bez izmjene sadržaja.
Time je praktično potvrđeno da je parcelacijski elaborat bio zakonit, pravilan i provediv još 2009. godine. Unatoč tome, HFP je u međuvremenu pokretao postupke, tražio privremene mjere, održavao zabilježbe zabrane otuđenja i opterećenja prava građenja te blokirao projekt koji je trebao biti financiran i realiziran kroz ugovorene investicijske aranžmane. To nije administrativna omaška. To je institucionalna blokada.
Privremene mjere koje su blokirale pravo građenja
HFP je 2010. godine pred Općinskim sudom u Samoboru pokrenuo postupke osiguranja privremenom mjerom i ishodio zabranu otuđenja i opterećenja prava građenja na nekretninama upisanim u zk.ul. 6508 k.o. Samobor i zk.ul. 4268 k.o. Samobor.
Ta zabrana pogodila je upravo ono pravo koje je bilo ključno za realizaciju projekta Fantasyland: pravo građenja.
A članak 5. Ugovora o osnivanju prava građenja iz 2007. godine društvima Fantazija dao je pravo da pravo građenja prenose i opterećuju bez dodatne suglasnosti HFP-a. Isto proizlazi i iz članka 248. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Dakle, HFP je kao ugovorna strana sudskim putem blokirao upravo ono što je ugovorom dopustio.
Time je izravno povrijeđena ugovorna svrha prava građenja. Pravo građenja nije bilo osnovano da bi stajalo mrtvo u zemljišnim knjigama, nego da bi omogućilo izgradnju vodenog parka, zabavnog parka, hotelskog kompleksa i pratećih sadržaja projekta Fantasyland Šmidhen.
Bez mogućnosti opterećenja prava građenja nije bilo moguće realizirati projektno financiranje. Bez financiranja nije bilo moguće započeti izgradnju. Bez izgradnje projekt je pretvoren u taoca postupaka koje su pokrenula upravo državna tijela koja su po ugovoru morala omogućiti njegovu realizaciju.
HFP je znao da društva Fantazija nisu povrijedila ugovor
Posebno je važno da je HFP postupao protivno vlastitoj dokumentaciji.
Konačno revizorsko izvješće revizorske tvrtke Refinal od 26. veljače 2010. godine, izrađeno upravo na zahtjev HFP-a i od revizora kojeg je HFP sam odabrao, potvrdilo je da su društva Fantazija ispunila svoje ugovorne obveze. Istim izvješćem potvrđeno je da rokovi za ishođenje građevinskih dozvola i početak izgradnje još nisu ni počeli teći.
Unatoč tome, HFP je nastavio tvrditi da ugovorne obveze nisu ispunjene.
Još teže, Državna geodetska uprava je nakon inspekcijskog nadzora utvrdila da je parcelacijski elaborat vodenog parka izrađen sukladno zakonu, pravilima struke i Detaljnom planu uređenja Šmidhen I. Nisu utvrđene nepravilnosti. Nije utvrđena nezakonitost. Nije utvrđena osnova za blokadu.
Unatoč tome, HFP nije postupio kao savjesna ugovorna strana. Nije potpisao elaborat kada je to morao učiniti. Nije omogućio nastavak ishođenja projektne dokumentacije. Umjesto toga, pokrenuo je postupke kojima je projekt stavljen pod zemljišnoknjižnu, sudsku i poslovnu blokadu.
To je izravna povreda načela savjesnosti i poštenja, dužnosti suradnje, zabrane zlouporabe prava i zabrane prouzročenja štete iz Zakona o obveznim odnosima.
Neosnovane kaznene prijave kao oružje protiv projekta
Paralelno s privremenim mjerama, HFP i AUDIO su putem službenih akata iz prosinca 2009. i svibnja 2010. godine podnosili DORH-u, USKOK-u i ŽDO Zagreb kaznene prijave protiv Slavena Čolaka, Borisa Šimunića te društava Fantazija projekt d.o.o., Fantazija vodeni park d.o.o., Fantazija hoteli d.o.o. i Fantazija zabavni park d.o.o.
U tim prijavama iznosile su se tvrdnje koje su kasnije pale u vodu.
Tvrdilo se da Fantazija projekt d.o.o. nije vlasnik 100% postojećih objekata na zemljištu Šmidhen. Tvrdilo se da je HFP vlasnik 74% objekata. Tvrdilo se da je provedeno nezakonito i fiktivno povećanje temeljnog kapitala. Tvrdilo se da su Slaven Čolak i odgovorne osobe društava Fantazija počinile kaznena djela vezano uz kredit Hrvatske poštanske banke i realizaciju projekta Fantasyland.
Nakon višegodišnje istrage i kriminalističkog istraživanja, koje je trajalo od 2010. do 30. svibnja 2018. godine, Županijsko državno odvjetništvo u Osijeku u predmetu KR-DO-704/2015 odbacilo je prijave HFP-a i njegovih pravnih sljednika kao neosnovane.
Još važnije, u činjenično-pravnoj analizi ŽDO Osijek od 26. lipnja 2017. godine utvrđeno je da su društva Fantazija postupala zakonito, da su ispunila ugovorne obveze, da rokovi za građevinske dozvole nisu počeli teći, da je Ugovor o osnivanju prava građenja zakonito zaključen uz suglasnost Vlade RH te da su povećanja temeljnog kapitala provedena zakonito i bez nepravilnosti.
Utvrđeno je i da je Fantazija projekt d.o.o., odnosno njegovi pravni prednici, vlasnik 100% građevinskih objekata na zemljištu Šmidhen, te da HFP nikada nije stekao vlasništvo nad 74% tih objekata.
Time su srušene sve konstrukcije na kojima su se temeljile prijave HFP-a.
No šteta je već bila počinjena. Projekt je bio blokiran, investitori zaustavljeni, financiranje onemogućeno, poslovni ugled narušen, a društva Fantazija i njihove odgovorne osobe godinama izložene kaznenopravnom pritisku temeljenom na neosnovanim prijavama.
K.č. 101: protupravna restitucija usred kompleksa Šmidhen
Posebnu nezakonitost predstavlja postupanje vezano uz k.č.br. 101, površine 792 m², upisanu u zk.ul. 4268 k.o. Samobor.
Ta čestica bila je sastavni dio Ugovora o osnivanju prava građenja iz 2007. godine. Bila je i sastavni dio parcelacijskog elaborata vodenog parka iz 2009. godine. Nakon što je AUDIO dana 20. srpnja 2011. godine potpisao suglasnost na parcelacijski elaborat, Općinski sud u Samoboru, Zemljišno-knjižni odjel, dana 18. studenoga 2011. godine otpisao je predmetnu česticu iz zk.ul. 4268 k.o. Samobor.
Nakon toga je, postupanjem više državnih i javnopravnih tijela, ta čestica uknjižena u vlasništvo treće osobe kao obeštećenje za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine.
Takav naturalni povrat bio je protivan zakonu i protivno logici samog kompleksa Šmidhen. Predmetna nekretnina nalazila se unutar jedinstvene i nedjeljive cjeline kompleksa Šmidhen, opterećene pravom građenja i namijenjene realizaciji velikog investicijskog projekta. Takva čestica nije se mogla izdvajati i vraćati u naravi bez razaranja cjelovitosti, namjene i gospodarsko-tehnološke funkcionalnosti kompleksa.
Naknada je, sukladno Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, mogla biti određena u obveznicama Republike Hrvatske.
Na to osobito upućuje Djelomično rješenje Ureda državne uprave u Zagrebačkoj županiji, Službe za imovinsko-pravne poslove, Ispostava Samobor, od 3. travnja 2019. godine, kao i Zaključak istog tijela od 8. travnja 2019. godine. Tim aktima je za druge nekretnine iz istog zk.ul. 4268 k.o. Samobor — k.č.br. 104, 105 i 106 — utvrđeno da ne mogu biti predmet naturalne restitucije, nego isključivo naknade u obveznicama Republike Hrvatske.
Ako k.č.br. 104, 105 i 106 nisu mogle biti vraćene u naravi jer bi time bila narušena cjelovitost kompleksa, tada se isto pravilo moralo primijeniti i na k.č.br. 101.
Država ne može za jedne čestice priznati da naturalni povrat razara funkcionalnost kompleksa, a za drugu česticu iz istog kompleksa postupiti suprotno.
To nije pravna sigurnost. To je institucionalna proizvoljnost.
Čestica koja je zaustavila provedbu parcelacije
No problem k.č.br. 101 nije samo zemljišnoknjižno pitanje. Prema dokumentaciji, upravo je takvo izdvajanje i uknjižba čestice u korist treće osobe onemogućilo provedbu parcelacijskog elaborata vodenog parka u zemljišnim knjigama.
Time je proizvedena još jedna prepreka u lancu blokade projekta Fantasyland Šmidhen.
Društva Fantazija vodeni park d.o.o. i druga društva iz grupacije Fantasyland, prema njihovim navodima, nisu mogla ishoditi pravomoćnu projektnu dokumentaciju, nisu mogla realizirati zaključene ugovore, nisu mogla koristiti ugovoreno financiranje i nisu mogla staviti kompleks u funkciju.
Drugim riječima, izdvajanje jedne čestice od 792 m² nije bilo tehničko pitanje. Ono je imalo dalekosežne posljedice za cjelokupni projekt.
Jer u projektu takvih razmjera, zemljište nije puki zbroj čestica. Ono je funkcionalna cjelina. Ako se jedna čestica iz te cjeline izdvoji protivno svrsi ugovora, protivno parcelacijskom elaboratu i protivno pravilima o zaštiti cjelovitosti kompleksa, tada se ne narušava samo zemljišnoknjižno stanje. Narušava se čitava projektna konstrukcija.
Upravo se to dogodilo na Šmidhenu.
Model: prvo kaznena prijava, zatim privremene mjere, zatim restitucija, pa blokada
Kada se svi elementi stave u jednu sliku, obrazac postaje jasan.
HFP je najprije odbijao potpisati parcelacijski elaborat, iako je bio zakonit. Zatim je pokrenuo privremene mjere i zabilježbe kojima je onemogućeno opterećenje prava građenja. Istodobno su podnesene kaznene prijave koje su godinama držale projekt pod kaznenopravnom sjenom. AUDIO je tek 2011. potpisao isti elaborat koji je HFP ranije odbijao potpisati, ali su posljedice blokade već bile proizvedene. Potom su druga državna tijela omogućila izdvajanje i protupravni naturalni povrat dijela zemljišta iz kompleksa koji je trebao ostati jedinstvena projektna cjelina.
A nakon svega toga, državna i lokalna tijela nastavila su proizvoditi račune, potraživanja i sporove, kao da su uredno ispunila svoje obveze. Nisu.
HFP, AUDIO, CERP, DUUDI, Ministarstvo državne imovine i druga tijela nisu bila promatrači ovog slučaja. Ona su bila aktivni sudionici procesa koji je projekt Fantasyland doveo do višegodišnje blokade.
Takvim postupanjem povrijeđene su ugovorne obveze iz Ugovora o osnivanju prava građenja, povrijeđen je članak 248. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, povrijeđena su temeljna načela Zakona o obveznim odnosima, uključujući ravnopravnost sudionika, savjesnost i poštenje, dužnost suradnje, zabranu zlouporabe prava, jednake vrijednosti činidaba i zabranu prouzročenja štete.
A najvažnije: takvim postupanjem onemogućena je realizacija projekta za koji je bilo ugovoreno financiranje u iznosu od 174,1 milijun eura, odnosno investicijski aranžman s partnerima iz Španjolske i Ruske Federacije koji je trebao otvoriti novi razvojni ciklus Samobora i Zagrebačke županije.
Umjesto vodenog parka, hotela, zabavnog parka i radnih mjesta, Hrvatska je dobila petnaest godina postupaka, zabilježbi, prijava, sporova i institucionalnog prebacivanja odgovornosti.
Zato presuda Visokog trgovačkog suda RH u predmetu Grada Samobora nije samo odluka o PDV-u. Ona je prvi vidljivi sudski rez kroz jedan puno širi model postupanja: model u kojem su javna tijela godinama pokušavala biti iznad ugovora, iznad zakona i iznad vlastitih obveza.
Taj model sada se ruši.
Nije riječ o izoliranim propustima, nego o lancu odgovornosti
Kada se povežu presuda Visokog trgovačkog suda RH o nezakonitom modelu naplate PDV-a Grada Samobora, postupanje HFP-a i AUDIO-a, višegodišnje kaznene prijave koje su odbačene kao neosnovane, protupravne zabilježbe, izdvajanje k.č.br. 101 iz kompleksa Šmidhen, višegodišnje proglašavanje nenadležnosti CERP-a i državnih tijela te pravomoćna oslobađajuća presuda u predmetu ‘HPB Bankomat’, dobiva se slika jednog istog modela.
Taj model glasi: javnopravna tijela najprije stvore prepreku, zatim se proglase nenadležnima za njezino uklanjanje, zatim nastave proizvoditi račune i potraživanja, a investitoru prebace posljedice blokade koju sama ta tijela prouzročila.
Upravo zato presuda VTSRH u predmetu Grada Samobora ima šire značenje. Ona pokazuje da ugovor nije prazna forma i da javna vlast ne može jednostrano mijenjati svoje obveze. Ako to vrijedi za Grad Samobor i PDV, mora vrijediti i za HFP, AUDIO, CERP, DUUDI, Ministarstvo državne imovine, sadašnje Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te Vladu RH u odnosu na Ugovor o pravu građenja.
Članci 4., 5., 6., 8., 9. i 10. Zakona o obveznim odnosima ne obvezuju samo privatne osobe i poduzetnike. Obvezuju i državu, gradove, fondove, agencije, ministarstva i sve one koji nastupaju kao ugovorne strane ili pravni sljednici ugovornih strana.
Presuda VTS RH kao prekretnica
Presuda Visokog trgovačkog suda RH u predmetu Pž-3839/2025-5 zato je važna prekretnica. Ona pokazuje da se samoborski model naplate ipak može srušiti kada dođe pred sud koji jasno čita ugovor.
Grad Samobor nije smio dodatno obračunavati PDV. Grad Samobor ne može ignorirati pitanje stvarne površine zemljišta. Grad Samobor ne može naplaćivati kao da je sve uredno, ako zemljište nije oslobođeno i ako ga koriste treće osobe.
Grad Samobor ne može istodobno biti ugovorna strana koja ne ispunjava vlastite obveze i vjerovnik koji od druge strane traži punu naknadu.
To je temeljna pravna lekcija ovog slučaja.
Vrijeme je za storniranje računa, novi obračun i odgovornost
Nakon presude Visokog trgovačkog suda RH i nakon svih činjenica koje proizlaze iz dokumentacije i presude, Grad Samobor mora napraviti ono što je trebao učiniti davno.
Mora stornirati odnosno ispraviti sve račune kojima je ugovorena naknada uvećavana za dodatno obračunani PDV bez ugovorne osnove.
Mora utvrditi stvarnu površinu zemljišta za koju uopće može potraživati naknadu.
Mora razjasniti status k.č. 3644/2 površine 2.928 m².
Mora odgovoriti zašto nositelj prava građenja nije obaviješten o promjeni vlasničkog stanja.
Mora objasniti zašto zemljište nije oslobođeno od osoba i predmeta.
Mora objasniti zašto je na zemljištu dopušteno poslovanje trećih osoba, asfaltiranje, gradnja sadržaja i parkiranje kamiona, prikolica i građevinskih strojeva.
Mora objasniti kako je moguće naplaćivati punu naknadu za zemljište koje nositelj prava građenja nije mogao koristiti u svrhu zbog koje je pravo osnovano.
Nakon svega, više se ne može govoriti samo o pogrešnom obračunu PDV-a ili o jednom izdvojenom sudskom predmetu. Slučaj Fantasyland obuhvaća cijeli lanac postupanja: od Grada Samobora i njegovih računa, preko HFP-a i AUDIO-a, do CERP-a, DUUDI-ja, Ministarstva državne imovine, Vlade RH i pravosudnih institucija koje su godinama održavale stanje blokade.
Fantasyland nije samo spor, nego optužnica protiv načina rada institucija
Slučaj Fantasyland je ogledni primjer kako se u Hrvatskoj može godinama blokirati razvojni projekt, praviti se da ugovorne obveze vrijede samo za investitora, a istodobno ignorirati vlastite obveze javnih tijela.
Presuda Visokog trgovačkog suda RH, donesena u vijeću pod predsjedanjem sutkinje Mirte Matić, danas predsjednice Vrhovnog suda RH, jasno je pokazala da se barem jedan dio takve prakse više ne može braniti.
Grad Samobor nije imao pravo dodatno naplaćivati PDV povrh ugovorene naknade.
Sada se mora otvoriti i pitanje svih ostalih spornih naplata, površina, računa, zemljišta, korištenja i šteta.
Jer ako pravna država nešto znači, onda znači da Grad Samobor, HFP, AUDIO, CERP i sva druga tijela moraju odgovarati jednako kao i svaka druga ugovorna strana.
Ugovor obvezuje. Zakon obvezuje. Presuda obvezuje.
A Fantasyland nakon 15 godina institucionalne opstrukcije zaslužuje ne samo pravdu na papiru, nego potpunu istinu o tome tko je, kako i zašto zaustavio jedan od najvećih razvojnih projekata Samobora.
Presuda Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske Pž-3839/2025-5 od 8. travnja 2026. godine
Pogledajte video zapise sa završne riječi Slavena Čolaka u predmetu tzv. „HPB Bankomat:
-
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 1
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 2
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 3
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 4
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 5
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 6
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 7
- Video zapis sa završne riječi Slavena Čolaka br. 8
